En primer lugar están los gastos previos a la
formalización de la hipoteca, una vez cumplidos todos los requisitos necesarios
para su concesión. Las entidades financieras que comercializan las hipotecas,
antes de formalizarlas, realizan los siguientes trámites:
La tasación: la vivienda ha de ser tasada, es
decir, valorada por un perito independiente y autorizado por el Ministerio de
Economía y Hacienda.
Verificación registral:
consiste en
comprobar en el Registro de la Propiedad la existencia o no de cargas sobre la
vivienda que se va a hipotecar. Ambos trámites originan una serie de gastos que
están a cargo del solicitante, con independencia de la aprobación o denegación
del préstamo. Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la
formalización del préstamo hipotecario.
En un segundo escalón se encuentran los gastos de
formalización, que están claramente estipulados por los bancos y cajas de
ahorro que comercializan este producto y que oscilan entre el 1% y 3%, y entre
los cuales se encuentran los siguientes:
Comisión de apertura: se trata de una comisión que cobra
la entidad financiera por una sola vez, al inicio del préstamo. Se suele establecer
como un porcentaje sobre el importe del préstamo.
Comisión de
subrogación: la
subrogación es el acto por el que una persona, asumiendo la deuda, sustituye
jurídicamente al titular de un préstamo respecto de los derechos y obligaciones
derivados del préstamo concedido, es decir, se convierte en titular del
préstamo. Se produce cuando una persona adquiere a un particular una vivienda
sobre la que recae una hipoteca, o lo hace directamente a un promotor o constructor.
La entidad financiera tiene que estar de acuerdo en efectuar la subrogación,
derivándose el pago de la correspondiente comisión por parte del subrogado,
aunque en este caso no se cobrará la comisión de apertura.
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