La vivienda se encarece: ¿ya es tarde para comprar?

La recuperación se ha instalado de nuevo en el mercado inmobiliario español. De hecho, hay quien empieza a ver similitudes entre este periodo y el momento anterior al estallido del boom inmobiliario hace ya diez años. Entonces… ¿se han acabado las oportunidades? ¿Es momento de comprar un piso? ¿Es un piso barato, o caro? El comparador financiero y de créditos con ASNEF WannaCash.es te explica estos y más interrogantes al respecto.

Para responder a este dilema, seas comprador, propietario, inquilino o casero, aparece el cálculo del PER (en inglés, price to earnings), que vendría a ser el número de años que se tardaría en pagar el precio de una vivienda con el alquiler del mismo, que varía según las condiciones y circunstancias del momento. A mayor PER, más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler, y viceversa. Es, en definitiva, un número que nos permitirá saber si es mejor comprar o alquilar una vivienda y, por lo tanto, identificar viviendas caras y baratas.

Para calcular el PER únicamente necesitaremos conocer el precio de venta del inmueble y dividirlo entre el precio de alquiler anual. Es decir, y yéndonos a un ejemplo práctico, el PER de una vivienda que la venden por 175.000 euros y la alquilan a 800 euros al mes (9600 euros anuales) será de 18,22. Esto quiere decir que tardaríamos más de 18 años en recuperar dicha inversión a través del alquiler. Para ponernos en contexto, el PER medio a finales de 2007, en plena burbuja inmobiliaria, era de 33, frente a un PER histórico de 19, según datos del Instituto Juan de Mariana.

Otro valor a tener en cuenta es la rentabilidad bruta del alquiler, puesto que a través de esta variable también sabremos si una vivienda es cara o barata. Dicho porcentaje lo obtendremos si dividimos el dinero anual que se obtiene por alquilar dicho este inmueble entre su precio de venta. Si seguimos el ejemplo anterior, la rentabilidad bruta sería del 5% (9600/175.000=0,05).

Según indica Bankinter, con dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podemos calcular la tercera. Y, dado que disponemos del dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España, actualizado trimestralmente por el Banco de España, con saber el precio de venta o alquiler, sería suficiente para saber si la vivienda está sobrevalorada o no.

El BdE indica que al cierre del tercer trimestre de 2017, la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda es del 4,2%. Lo que equivale a decir que el PER es de 23,8 años (o 285 meses). Por lo tanto, actualmente -y hasta que se actualice dicho valor al final del primer trimestre de 2018- bastaría con multiplicar el precio de alquiler de la vivienda por 285 para conocer un precio de venta adecuado. De la misma manera, tendríamos que dividir el precio de venta de la vivienda por 285 para conocer el precio de alquiler adecuado.

En resumidas cuentas, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media en España (23,8), mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea el PER, mejor será vivir en ella de alquiler. Además, también hay que tener en cuenta variables como la ciudad donde está ubicada la vivienda, la localización dentro de la propia ciudad y la antigüedad de la misma, entre otras.